ZXFGS—2020—05
珠香府辦〔2020〕5號
珠海市香洲區(qū)人民政府辦公室印發(fā)《關于加快香洲區(qū)舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新
改造的若干意見》的通知
南屏鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，區(qū)政府各部門、各直屬機構：
《關于加快香洲區(qū)舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造的若干意見》業(yè)經市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。執(zhí)行過程中遇到問題，請徑向香洲區(qū)城市更新局反映。
珠海市香洲區(qū)人民政府辦公室
2020年6月3日
關于加快香洲區(qū)舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合
連片更新改造的若干意見
為加快香洲區(qū)舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造，推進“產城融合”和土地節(jié)約集約利用，優(yōu)化城市空間結構和產業(yè)布局，促進城市功能完善和產業(yè)轉型升級，同時規(guī)范更新區(qū)域內房屋面積認定和補償工作，切實維護權利人的合法權益，根據有關法律法規(guī)和政策，結合我區(qū)實際，制定本意見。
一、適用范圍
本意見適用于香洲轄區(qū)內拆建類舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造項目的組織實施工作。
二、概念定義
舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造項目是指由區(qū)政府統(tǒng)籌劃定并授權城市更新實施機構作為項目組織實施單位對用地面積不小于10萬平方米、原用地功能以工業(yè)為主的連片區(qū)域組織實施更新改造的項目。
三、職責分工
香洲區(qū)“三舊”改造城市更新工作領導小組（以下簡稱“領導小組”）負責舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造項目的統(tǒng)籌和決策工作；香洲區(qū)城市更新主管部門負責具體綜合連片更新改造項目的認定、指導和協(xié)調工作，以及組織開展不動產權益等基礎數據核實工作；香洲區(qū)政府授權的項目組織實施單位負責意愿征集、拆補談判、項目申報、更新單元規(guī)劃編制、項目實施等工作，配合做好基礎數據初步調查、收集和整理工作；各相關職能部門按照職能分工負責項目相關的工作。
四、改造原則
舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造應遵循“政府推動、規(guī)劃先行、國企攻堅、多元參與、利益共享、分區(qū)建設”的工作思路和改造原則。
五、改造方向
舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造以促進新型產業(yè)發(fā)展為主，拓展新型產業(yè)發(fā)展空間，驅動城市更新和配套設施完善，促進“產城融合”，構建產城人文四位一體、多元發(fā)展的綜合創(chuàng)新空間。
六、規(guī)劃要求
?。ㄒ唬└乱?guī)劃
項目組織實施單位應依據相關上位規(guī)劃編制和報批項目更新單元規(guī)劃，依照批復的更新單元規(guī)劃組織實施項目，根據道路、山體、水體等要素，合理劃定城市更新單元，組織編制項目更新單元規(guī)劃方案，確定補公用地及公共設施，落實“規(guī)劃先行”。
?。ǘ┊a業(yè)規(guī)劃
為加快發(fā)展先進制造業(yè)，培育壯大戰(zhàn)略性新興產業(yè)，舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造應規(guī)劃建設不少于項目原有工業(yè)用途房屋建筑面積的工業(yè)用房或新型產業(yè)用房，在優(yōu)先保留項目范圍內原有優(yōu)質生產型企業(yè)的基礎上，重點發(fā)展數字經濟、互聯(lián)網、新一代信息技術、供應鏈管理和供應鏈金融、生物醫(yī)藥、文創(chuàng)、總部經濟等重點領域產業(yè)，構建科技孵化器、公共技術服務平臺和大學生創(chuàng)業(yè)園等新型產業(yè)載體。
（三）公配要求
1.基礎設施、公共服務設施和異地補公設施應優(yōu)先考慮城市道路、排水、排污和供電等市政設施，其次是衛(wèi)生醫(yī)療、教育、文化、社區(qū)鄰里服務等公共服務配套設施，以上建設內容納入項目建設范圍，由項目組織實施單位建成后無償移交政府，由政府指定單位、機構進行管理，產權歸政府所有。在更新單元規(guī)劃中給予相應容積率獎勵或在城市更新項目地價評估過程中充分考慮補公項目建設成本對城市更新項目土地價值的影響。
2.除用于回遷安置權利人的住宅外，舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造可考慮配置一定比例的公共租賃住房、人才住房、新型產業(yè)配套員工宿舍等住宅，以及“產城融合”所需的商業(yè)、辦公和其他生活服務配套設施，以實現(xiàn)項目經濟指標平衡。
?。ㄋ模┗剡w安置要求
項目涉及原公共管理與公共服務設施用地、原黨政機關及事業(yè)單位和國有企業(yè)等公產房屋用地的，應堅持“集約用地、補充公配”的原則，將有關用地整合后統(tǒng)一規(guī)劃，盡可能成區(qū)域集中建設黨政機關及事業(yè)單位和國有企業(yè)的回遷安置用房，其余用地優(yōu)先用于建設基礎設施和公共服務設施。
七、搬遷安置補償辦法
（一）房屋面積認定
房屋按照以下標準進行房屋面積認定：
1.已建成的永久性建筑物：已辦理不動產產權登記的，以不動產登記機構登記的建筑面積作為永久性建筑面積進行認定；已辦理規(guī)劃驗收（規(guī)劃條件核實）、竣工驗收（竣工備案）或確權手續(xù)之一，未取得不動產產權登記證書的，以規(guī)劃驗收、竣工驗收或確權登記時核定測繪成果的建筑面積作為永久性建筑面積進行認定。
2.已報建，僅進行了部分地上建筑物建設，未辦理規(guī)劃驗收、竣工驗收（竣工備案）或確權手續(xù)的永久性建筑物，由具有相應測繪資質的測繪機構參照房產測量規(guī)范進行實地測繪，并核實原經規(guī)劃部門批準的報建圖紙后對永久性建筑面積進行認定。
3.臨時性建筑物或構筑物，以具有資質的測繪機構出具的測繪報告進行臨時建筑面積認定，認定結果作為按《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附著物補償辦法》（珠府〔2018〕43號）補償的依據。
4.屬歷史房屋的，按照歷史房屋認定相關政策和程序執(zhí)行。
5.不符合本條前四項規(guī)定情形的，按無建筑面積進行認定。
?。ǘ┭a償方式和補償標準
1.永久性建筑物優(yōu)先采取不動產產權調換的補償方式，權利人也可選擇采取貨幣方式，或產權調換與貨幣方式相結合的方式獲得補償。
權利人選擇貨幣補償的，通過評估現(xiàn)狀價值后進行貨幣補償；選擇不動產產權調換的，按照以下標準核算應補償房屋面積：
?。?）黨政機關及事業(yè)單位。按照永久性建筑房屋面積認定結果的1.1倍計算應補償房屋面積。
?。?）住宅房屋權利人。按照永久性建筑房屋面積認定結果的1.1倍計算應補償房屋面積。
（3）其他權利人。
單宗用地面積小于10000平方米的，按照永久性建筑房屋面積認定結果的1.1倍計算應補償房屋面積。
用地面積大于等于10000平方米的，由權利人選擇以下其中一種補償方案：
一是綜合考慮補公等因素，允許權利人繳納地價、建安成本及對應比例的補公設施成本等費用后，取得與項目批復更新單元規(guī)劃平均容積率和功能配比相同條件下該宗用地假定可開發(fā)建設對應面積的工（產）業(yè)、商業(yè)、辦公等用房（如項目批復的更新單元規(guī)劃含住宅的，假定開發(fā)時住宅按辦公計算）。具體方案由項目組織實施單位制定并報領導小組審定后執(zhí)行。
二是按照永久性建筑房屋面積認定結果的1.1倍計算應補償房屋面積。
?。?）補充說明。
應補償房屋面積不足原用地容積率1.0面積的，按原用地容積率1.0面積計算，并由權利人支付經評估確定的面積差額部分的建筑成本。
應補償房屋原則上須與經認定房屋的土地權利人、土地使用權性質、土地用途和房屋用途保持一致；房屋用途確實無法與原證載功能保持一致的，應補償近似功能房屋；原房屋經批準永久改變使用功能的，應按經批準改變后的功能進行補償。原證載土地取得方式為劃撥的，如需由劃撥轉出讓，涉及費用由權利人向已繳納劃撥轉出讓地價款的實施主體補繳。
應補償房屋統(tǒng)一按1000元/平方米的裝修標準完成建設后交付權利人。如原永久性建筑物的現(xiàn)狀裝修經評估低于1000元/平方米的，權利人無需補繳差價；高于1000元/平方米的，差價由項目組織實施單位以貨幣方式補償。
由于房屋建筑面積不便分割，如權利人選擇的安置房屋總建筑面積小于應補償總建筑面積的，差額部分經評估現(xiàn)狀價值后由項目組織實施單位以貨幣方式補償權利人；大于應補償總建筑面積的，權利人應適當補繳費用，具體方案由項目組織實施單位經測算后制定并報領導小組審定后執(zhí)行。
評估機構由權利人與項目組織實施單位在國有土地上房屋征收評估機構庫中優(yōu)先通過協(xié)商方式選定；協(xié)商不成的，通過抽簽、搖號等隨機方式確定。評估費由項目組織實施單位承擔。
2.臨時性建筑物或構筑物、其他費用（包含搬遷、臨時安置補償和停產停業(yè)損失）應采取貨幣方式補償。
臨時性建筑物或構筑物的補償標準參照《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附著物補償辦法》（珠府〔2018〕43號）文件標準執(zhí)行；其他費用的補償標準參照國有土地上房屋征收項目相應標準執(zhí)行。
（三）獎勵
對按期簽約、搬遷的權利人，可適當給予貨幣獎勵，具體獎勵方案由項目組織實施單位報領導小組審定后執(zhí)行，并納入項目改造成本。
?。ㄋ模┢渌绞絽⑴c改造
權利人通過其他方式（如收購歸宗、以不動產作價入股、聯(lián)營、土地置換等）將不動產權益轉移到項目組織實施單位參與連片改造的，應按公平、等價原則進行，具體方案由項目組織實施單位報領導小組審定后執(zhí)行。
八、項目開發(fā)建設要求
為提高“產城融合”開發(fā)水平和招商引資品質，在確定更新單元規(guī)劃和確權補償標準后，項目組織實施單位應開展國內綜合招標，選取具備相應資金實力和開發(fā)建設資質、規(guī)劃設計方案符合項目定位、有產業(yè)園區(qū)建設運營經驗、經營理念符合項目需求、信用良好和社會責任感強等條件的優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)建設項目。
九、附則
?。ㄒ唬┥婕捌渌麌匈Y產、供銷合作社物業(yè)的，可參照本意見執(zhí)行。
?。ǘ┥婕按寮w物業(yè)且村集體已完成舊村改造的，可參照本意見執(zhí)行；未完成舊村改造的，按舊村改造政策執(zhí)行。
?。ㄈ┍疽庖娪芍楹Ｊ邢阒迏^(qū)城市更新局負責解釋。
?。ㄋ模┍疽庖娮?020年7月3日起施行，有效期五年。
粵公網安備 44040202000003號