第九屆珠海市人民政府第100次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》。為增進(jìn)廣大群眾對(duì)《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》的認(rèn)識(shí)，充分保障相關(guān)人員的合法權(quán)益，推進(jìn)城市更新的順利進(jìn)行，8月26日，“法治香洲”欄目第四十四期特邀香洲區(qū)城市更新局副局長(zhǎng)黃立、政策法規(guī)室負(fù)責(zé)人薛靜雅以及北京德恒（珠海）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師黃鈺文對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行宣講。
節(jié)目中，黃立闡述了城市更新的概念、意義，分別詳細(xì)解析城市更新中整治類(lèi)、改建類(lèi)、拆建類(lèi)三種類(lèi)型的概念和實(shí)施舉措；介紹了政府部門(mén)給予城市更新工作的四個(gè)方面支持；重點(diǎn)講解了辦法中如何明確保障公益優(yōu)先原則落地、如何編制城市更新計(jì)劃和單位規(guī)劃等規(guī)定。黃鈺文律師著重對(duì)《行政裁決辦法》中行政裁決的概念、特征、受理與不予受理的范圍以及當(dāng)事人的范圍、權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)的解讀。薛靜雅介紹了城市更新項(xiàng)目中適用于征收的情況、征收的補(bǔ)償方式，特別以一征收項(xiàng)目為例對(duì)征收房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了具體的解釋?zhuān)粡谋O(jiān)管重點(diǎn)、時(shí)限進(jìn)度監(jiān)管兩方面講解了政府對(duì)城市更新的監(jiān)管；最后講解了更新管理辦法對(duì)城市更新活動(dòng)中違法違規(guī)行為的規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。2016年珠海市出臺(tái)了《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》，規(guī)范并推動(dòng)珠海市城市更新工作有序開(kāi)展。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城市更新工作的推進(jìn)，出現(xiàn)了原辦法與上位法、相關(guān)政策不一致以及與機(jī)構(gòu)改革工作不對(duì)接等問(wèn)題，無(wú)法適應(yīng)新形勢(shì)新要求。新修訂的《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》將更好地促進(jìn)城市更新工作，推動(dòng)城市全面發(fā)展公共空間、改善民生、優(yōu)化城市功能、提升環(huán)境，滿足人民群眾對(duì)美好生活的需要。
時(shí)間：2021年8月25日9時(shí)30分
主持人：王路
參加嘉賓：
香洲區(qū)城市更新局工作人員1：黃立副局長(zhǎng)
香洲區(qū)城市更新局工作人員2：薛靜雅主任
北京德恒（珠海）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師：黃鈺文律師
主持人：
為了促進(jìn)土地節(jié)約利用，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、完善城市功能、提升城市形象，規(guī)范城市更新活動(dòng)，近日在第九屆珠海市人民政府第 100 次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》。將“三舊”改造上升到了城市更新的高度，治理城市發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的衰敗地區(qū)、土地低效開(kāi)發(fā)地區(qū)，同步諸如核心區(qū)產(chǎn)業(yè)提升、民生改善等城市發(fā)展需要解決的重點(diǎn)問(wèn)題上也得到了明顯關(guān)注。
為增進(jìn)廣大群眾對(duì)《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》的認(rèn)識(shí)，充分保障大家的合法權(quán)益，推進(jìn)城市更新的順利進(jìn)行，今天我們邀請(qǐng)到了香洲區(qū)城市更新局的黃立副局長(zhǎng)、政策法規(guī)室負(fù)責(zé)人薛靜雅以及北京德恒（珠海）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師黃鈺文律師來(lái)對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行一下宣講和對(duì)大家關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行一個(gè)解答。
記者問(wèn)：首先有請(qǐng)香洲區(qū)城市更新局黃立副局長(zhǎng)，您能跟我們講一講什么是城市更新嗎？
黃立：城市更新是指由符合規(guī)定的主體，對(duì)符合條件的城市更新區(qū)域，根據(jù)城市相關(guān)規(guī)劃和規(guī)定程序，進(jìn)行整治、改建或者拆建。
城市更新包含整治類(lèi)、改建類(lèi)和拆建類(lèi)三種類(lèi)型。整治類(lèi)城市更新是指對(duì)更新單元內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施和環(huán)境進(jìn)行更新完善，以及對(duì)既有建筑進(jìn)行節(jié)能改造和修繕?lè)碌?，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。改建類(lèi)城市更新是指以國(guó)有土地使用權(quán)登記的宗地為單位，在符合國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃的前提下，對(duì)更新單元內(nèi)已確權(quán)登記的原有建筑物改變使用功能，變更土地用途，并可在不全部拆除的前提下進(jìn)行局部拆除或者加建，但不改變?cè)瓩?quán)利人和土地剩余使用年限。拆建類(lèi)城市更新是指通過(guò)對(duì)城市更新單元內(nèi)原有建筑物進(jìn)行拆除并重新規(guī)劃建設(shè)的方式實(shí)施城市更新。
可列為城市更新區(qū)域的情形包括：一是危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的；二是城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善的；三是環(huán)境惡劣，妨害公共衛(wèi)生或者社會(huì)治安的；四是土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的；五是經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的其他情形。
記者問(wèn)：剛才您提到了人民政府，那么作為政府部門(mén)要如何推動(dòng)城市更新呢？
黃立：在推動(dòng)城市更新方面，辦法明確政府給予的支持主要有以下四方面：
第一，建立健全組織協(xié)調(diào)機(jī)制。辦法構(gòu)建了市級(jí)決策、區(qū)級(jí)實(shí)施、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)的組織協(xié)調(diào)機(jī)制。市政府建立城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機(jī)制，領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作，對(duì)全市城市更新工作重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。區(qū)政府作為轄區(qū)城市更新工作責(zé)任主體，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)共同推進(jìn)本轄區(qū)的城市更新工作。自然資源、發(fā)展和改革、財(cái)政、城市更新、城市管理和綜合執(zhí)法等部門(mén)依職權(quán)做好相關(guān)工作。
第二，簡(jiǎn)化優(yōu)化申報(bào)審批程序。辦法明確城市更新項(xiàng)目基本審批程序?yàn)樾纬缮陥?bào)主體、編制單元規(guī)劃、報(bào)批改造方案（含規(guī)劃方案、供地方案、實(shí)施主體形成及確認(rèn)方式，資金籌措方案等）、簽訂監(jiān)管協(xié)議。
第三，給予扶持措施。允許適當(dāng)提高容積率、改變土地用途、讓渡土地收益等。
第四，加強(qiáng)行政管理。對(duì)相應(yīng)情形，適時(shí)采取行政調(diào)解、行政裁決、零星征收或整體征收等行政手段。
記者問(wèn)：城市更新的意義又有哪些呢？
黃立：城市更新是城市升級(jí)、擴(kuò)展空間的重要手段。更重要的是，它所帶來(lái)的利好能快速向周?chē)瑓^(qū)輻射，帶動(dòng)整片區(qū)域的發(fā)展騰飛。城市更新的目的是改善城市面貌和居民的生活環(huán)境，它是一項(xiàng)社會(huì)公共事業(yè)，核心在于提升整個(gè)區(qū)域的居住環(huán)境和公共配套。城市更新是對(duì)城市現(xiàn)存環(huán)境中內(nèi)部功能、建筑、空間、環(huán)境等進(jìn)行的必要的調(diào)整和改變。
從人文生活角度來(lái)看，實(shí)現(xiàn)居民從物質(zhì)滿足到精神豐盈。通過(guò)對(duì)土地的二次開(kāi)發(fā)利用，豐富完善城市功能，為居民提供完善的公共基礎(chǔ)設(shè)施，讓居民享受豐富的商業(yè)生活配套，增加綠地提升居民的生活的生態(tài)環(huán)境，提升生活品味。
從城市發(fā)展角度來(lái)看，盤(pán)活土地價(jià)值，為城市挖掘空間的服務(wù)力。通過(guò)重新規(guī)劃區(qū)域功能、對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設(shè)施、居住環(huán)境等問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，并發(fā)揮利用商業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，以此激發(fā)空間活力。
城市更新是城市居民生活升級(jí)的需要，是實(shí)現(xiàn)人與空間良性互動(dòng)的途徑，更是城市發(fā)展的要求。
記者問(wèn)：城市更新計(jì)劃是如何編制的？
黃立：辦法明確，城市更新實(shí)施中長(zhǎng)期計(jì)劃及年度計(jì)劃兩個(gè)層級(jí)管理。中長(zhǎng)期計(jì)劃由市自然資源主管部門(mén)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間總體規(guī)劃，結(jié)合市級(jí)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，組織編制并報(bào)市政府批準(zhǔn)實(shí)施。年度計(jì)劃由區(qū)城市更新主管部門(mén)結(jié)合標(biāo)圖入庫(kù)、城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、城市更新單元?jiǎng)澏?、城市更新單元?guī)劃的編制情況，組織編制并報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)實(shí)施、報(bào)市自然資源部門(mén)備案。
記者問(wèn)：那么城市更新單元規(guī)劃又是如何編制的？
黃立：辦法創(chuàng)新建立了“一規(guī)劃五評(píng)估”規(guī)劃研究機(jī)制，加強(qiáng)單元管理、實(shí)施片區(qū)更新：
首先，關(guān)于單元?jiǎng)澏?，辦法提出，劃定城市更新單元應(yīng)當(dāng)綜合考慮所在區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化關(guān)系的延續(xù)性，結(jié)合道路、河流等自然要素和產(chǎn)權(quán)邊界等因素，并符合以下四方面條件：一是符合城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；二是符合生態(tài)保護(hù)紅線、飲用水水源一級(jí)保護(hù)區(qū)、飲用水水源二級(jí)保護(hù)區(qū)、綠地綠線、歷史文物保護(hù)紫線、水域岸線藍(lán)線、公共服務(wù)設(shè)施橙線、道路紅線、城市基礎(chǔ)設(shè)施黃線、工業(yè)用地控制線等城市控制性區(qū)域管制要求；三是符合相對(duì)成片的要求，保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施相對(duì)完整；四是符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求。
其次，關(guān)于規(guī)劃編制，辦法明確，城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃所確定的強(qiáng)制性?xún)?nèi)容要求制定，明確城市更新單元內(nèi)更新項(xiàng)目的具體范圍、更新目標(biāo)、更新方式和規(guī)劃控制指標(biāo)，城市更新單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和其他用地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及其布局，以及提出城市更新單元概念性布局規(guī)劃及單元城市設(shè)計(jì)指引。城市更新單元規(guī)劃由符合規(guī)定的申報(bào)主體委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制單位編制，并按程序和批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批。
最后，關(guān)于規(guī)劃評(píng)估，辦法明確，城市更新單元規(guī)劃研究過(guò)程中，需結(jié)合項(xiàng)目情況開(kāi)展“五評(píng)估”工作，即交通影響評(píng)估、設(shè)施承載力評(píng)估、經(jīng)濟(jì)評(píng)估、城市景觀和文保評(píng)估、土壤污染調(diào)查評(píng)估。
記者問(wèn)：要如何保障公益優(yōu)先原則落地呢？
黃立：辦法創(chuàng)新建立切合實(shí)際的補(bǔ)公機(jī)制，注重采取用地補(bǔ)公、建筑補(bǔ)公、異地置換、配建補(bǔ)公項(xiàng)目等靈活多樣的“補(bǔ)公”方式優(yōu)先補(bǔ)足公益需求和實(shí)施綠色低碳建設(shè)，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，提升城市更新綜合效益，充分保障公共利益。對(duì)配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建筑的城市更新項(xiàng)目，辦法允許給予相應(yīng)容積率獎(jiǎng)勵(lì)，或是綜合考慮相應(yīng)建設(shè)成本等因素確定政府應(yīng)收地價(jià)款。
補(bǔ)公用地是指無(wú)償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項(xiàng)目等的獨(dú)立用地，不計(jì)入拆建類(lèi)城市更新項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)。補(bǔ)公項(xiàng)目，是指在同一城市更新單元或控規(guī)編制單元范圍內(nèi)或經(jīng)市政府批準(zhǔn)，由城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體代建，并在建設(shè)完成后按照土地使用權(quán)出讓合同和項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議將產(chǎn)權(quán)移交或物業(yè)、設(shè)施直接移交政府的項(xiàng)目。
記者問(wèn)：那我們應(yīng)該如何實(shí)施整治類(lèi)城市更新？
黃立：關(guān)于單元?jiǎng)澏?。整治?lèi)城市更新項(xiàng)目可以依據(jù)整治范圍劃定更新單元，也可以納入改建類(lèi)、拆建類(lèi)城市更新單元范圍，與改建類(lèi)、拆建類(lèi)城市更新項(xiàng)目一并申報(bào)和實(shí)施。
關(guān)于實(shí)施方式。整治類(lèi)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施方式有兩種，一種是原權(quán)利人實(shí)施，即由更新單元范圍內(nèi)的原權(quán)利人申報(bào)、實(shí)施；另一種是政府組織實(shí)施，即因城市規(guī)劃和管理需要的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織實(shí)施。
關(guān)于啟動(dòng)要求。啟動(dòng)整治類(lèi)城市更新需達(dá)到一定意愿比例要求：一是城市更新單元內(nèi)建筑物為單一原權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)取得該主體同意；二是共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有人同意；三是區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的原權(quán)利人實(shí)名投票表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的原權(quán)利人同意；四是城中舊村整治的，應(yīng)當(dāng)提交村集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或者社區(qū)股份合作公司股東會(huì)議或者村（居）民會(huì)議按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)表決，獲得占全體成員人數(shù)三分之二以上同意。
記者問(wèn)：那么改建類(lèi)城市更新又該如何實(shí)施呢？
黃立：關(guān)于單元?jiǎng)澏?strong>。改建類(lèi)城市更新項(xiàng)目可以國(guó)有土地使用權(quán)登記的宗地為單位劃定更新單元，也可以納入拆建類(lèi)城市更新單元范圍，與拆建類(lèi)城市更新項(xiàng)目一并申報(bào)和實(shí)施。
關(guān)于實(shí)施方式。改建類(lèi)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施方式有兩種，一種是原權(quán)利人實(shí)施，即由更新單元范圍內(nèi)的原權(quán)利人申報(bào)、實(shí)施；另一種是政府組織實(shí)施，即市、區(qū)政府通過(guò)征收、收購(gòu)等方式對(duì)建筑物進(jìn)行整合、收儲(chǔ)并通過(guò)公開(kāi)方式確定實(shí)施主體實(shí)施。
關(guān)于啟動(dòng)要求。啟動(dòng)改建類(lèi)城市更新需達(dá)到一定意愿比例要求：一是城市更新單元內(nèi)建筑物為單一原權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)取得該主體同意；二是共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有人同意；區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體原權(quán)利人同意。
關(guān)于扶持措施。辦法明確，改建類(lèi)更新可以獲得以下扶持：一是改建類(lèi)更新項(xiàng)目在符合城市規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的條件下，可增加建筑面積，增加的總建筑面積不得超過(guò)原合法建筑面積的百分之三十；二是允許加建附屬設(shè)施，增加的總建筑面積不超過(guò)原合法建筑面積的百分之十、不大于一千平方米，且總占地面積不超過(guò)原合法基底面積的百分之十且不超過(guò)二百平方米。
關(guān)于禁止改建情形。辦法明確，六類(lèi)情形禁止實(shí)施改建：一是文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念性建筑；二是標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物改建后不符合保護(hù)要求的；三是危險(xiǎn)房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆建區(qū)域內(nèi)的建筑物；四是改建后不符合城市景觀、公共安全、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求，或者無(wú)法滿足相關(guān)配套要求的；五是未經(jīng)場(chǎng)地環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和無(wú)害化治理的污染場(chǎng)所；六是其他法律、法規(guī)、規(guī)章以及市政府規(guī)定不得改建的情形。
記者問(wèn)：如何實(shí)施拆建類(lèi)城市更新？
黃立：關(guān)于單元?jiǎng)澏?。拆建?lèi)城市更新單元的劃定，除遵循一般規(guī)則外，還應(yīng)當(dāng)注意：一是已供建設(shè)用地的用地面積應(yīng)當(dāng)不小于一萬(wàn)平方米；二是應(yīng)當(dāng)劃定拆除范圍、重建范圍和補(bǔ)公用地，可根據(jù)需要?jiǎng)澏ㄒ?guī)劃保留范圍；三是補(bǔ)公用地應(yīng)當(dāng)不小于三千平方米且不小于已供建設(shè)用地面積的百分之十五，國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃或者其他規(guī)劃、相關(guān)規(guī)定有更高要求的，從其規(guī)定?？紤]到具體實(shí)施需要，辦法明確，已供建設(shè)用地的用地面積小于一萬(wàn)平方米的工改產(chǎn)項(xiàng)目、位于海島或珠澳跨境工業(yè)區(qū)珠海園區(qū)的城市更新項(xiàng)目、城中舊村更新項(xiàng)目、其他因公共利益需要拆建的項(xiàng)目，可以單獨(dú)劃定城市更新單元。
關(guān)于實(shí)施方式。拆建類(lèi)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施方式有四種，一是原權(quán)利人自行實(shí)施，包括更新單元內(nèi)的單一原權(quán)利人自行實(shí)施，或者多個(gè)原權(quán)利人將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個(gè)原權(quán)利人后由其實(shí)施。二是市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施，即更新單元內(nèi)的原權(quán)利人將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利人的單一市場(chǎng)主體后由其實(shí)施。三是合作實(shí)施，即更新單元內(nèi)的原權(quán)利人與非原權(quán)利人的市場(chǎng)主體簽訂合作協(xié)議，形成單一主體合作實(shí)施。四是政府組織實(shí)施，即市、區(qū)政府通過(guò)征收、收回、收購(gòu)等方式對(duì)更新單元內(nèi)的用地進(jìn)行整合、收儲(chǔ)并通過(guò)公開(kāi)方式確定實(shí)施主體實(shí)施。國(guó)有企業(yè)、村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其他公有制經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的原權(quán)利人采取市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施或者合作實(shí)施方式的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)區(qū)級(jí)以上交易平臺(tái)采用招標(biāo)、掛牌等公開(kāi)方式選擇市場(chǎng)主體。老舊小區(qū)實(shí)施拆建更新的，應(yīng)當(dāng)采取政府組織實(shí)施方式，市政府另有規(guī)定的除外。
關(guān)于啟動(dòng)要求。啟動(dòng)拆建類(lèi)城市更新需達(dá)到一定意愿比例要求：一是城市更新單元內(nèi)用地為單一原權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)取得該主體同意；二是共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有原權(quán)利人同意；三是建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分面積占比四分之三以上且人數(shù)占比四分之三以上的原權(quán)利人同意方可啟動(dòng)（其中，屬老舊小區(qū)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分面積占比百分之九十五以上且人數(shù)占比百分之九十五以上的原權(quán)利人同意）；四是城中舊村拆除重建的，應(yīng)當(dāng)提交村集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或者社區(qū)股份合作公司股東會(huì)議或者村（居）民會(huì)議按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)表決，獲得占全體成員人數(shù)三分之二以上同意。
關(guān)于扶持措施。允許適當(dāng)提高容積率、改變土地用途、讓渡土地收益等。
記者問(wèn)：在“三舊”改造拆除重建項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，未簽約戶不搬離，實(shí)施主體及權(quán)益人拆遷安置補(bǔ)償存在糾紛應(yīng)該如何解決？
黃立：對(duì)于舊改項(xiàng)目的未簽約戶問(wèn)題，《城市更新管理辦法》可以通過(guò)零星征收解決，同時(shí)香洲區(qū)也出臺(tái)了《行政裁決辦法》規(guī)定了在三舊改造拆除重建項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，實(shí)施主體及權(quán)益人在滿足“裁決辦法”規(guī)定的申請(qǐng)條件時(shí)，可就安置補(bǔ)償?shù)仁乱颂崞鹦姓脹Q申請(qǐng)，通過(guò)由行政機(jī)關(guān)居中裁決的方式解決。
記者問(wèn)：感謝黃立局長(zhǎng)的耐心解答，說(shuō)到行政裁決那么請(qǐng)問(wèn)一下黃鈺文律師，您能和我們講一下什么是行政裁決嗎？
黃鈺文：行政裁決，是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)人申請(qǐng)，根據(jù)法律法規(guī)授權(quán)，居中對(duì)行政管理活動(dòng)密切相關(guān)的民事糾紛進(jìn)行裁處的行為。其具有以下特征：
1. 裁決主體法定性：只有獲得法律授權(quán)，才能對(duì)授權(quán)范圍內(nèi)的民事糾紛案件進(jìn)行審查并裁決。
2. 裁決對(duì)象特定性：裁決對(duì)象是與行政管理活動(dòng)密切相關(guān)的民事、經(jīng)濟(jì)糾紛，是依申請(qǐng)的行政行為。
3. 裁決行為準(zhǔn)司法性：行政裁決決定具有法律效力。
行政機(jī)關(guān)在實(shí)施行政裁決時(shí)，是以第三者的身份居間裁決民事糾紛，有司法性質(zhì)，同時(shí)又是以行政機(jī)關(guān)的身份裁決爭(zhēng)議，具有行政性質(zhì)。因此，行政裁決具有司法性和行政性，稱(chēng)為準(zhǔn)司法性。
4. 行政裁決是一種具體行政行為，在效果上具有強(qiáng)制性。
行政裁決具有具體行政行為的基本特征，行政相對(duì)人不服行政裁決而引起的糾紛屬于行政糾紛。對(duì)此，除屬于法定終局裁決的情形外，當(dāng)事人可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。
鑒于行政裁決的上述特征，發(fā)生因三舊改造拆除重建引發(fā)的糾紛后，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人可以自行協(xié)商解決；不愿協(xié)商或者協(xié)商不成的，當(dāng)事人可申請(qǐng)香洲區(qū)人民政府對(duì)糾紛進(jìn)行行政裁決。
記者問(wèn)：行政裁決的受理范圍是什么？
黃鈺文：申請(qǐng)人可就房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的合理性向香洲區(qū)人民政府申請(qǐng)行政裁決，具體包括：
1、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、支付期限，回遷房屋的面積、地點(diǎn)和登記價(jià)格，搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限，協(xié)議生效的時(shí)間和條件等相關(guān)事項(xiàng)。
2、限期搬遷及產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)。
記者問(wèn)：行政裁決不予受理的范圍是什么？
黃鈺文：有下列情形之一的，行政裁決機(jī)構(gòu)不予受理：
達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議后因協(xié)議履行發(fā)生的合同糾紛，但依據(jù)《珠海市香洲區(qū)三舊改造拆除重建項(xiàng)目行政裁決暫行辦法》第二十一條第二款申請(qǐng)的除外；
撤回行政裁決申請(qǐng)后，申請(qǐng)人就同一事由，再次申請(qǐng)行政裁決的；
行政裁決生效后，申請(qǐng)人就同一事由再次申請(qǐng)裁決的；
行政裁決機(jī)構(gòu)認(rèn)為不予受理的其他情形。
記者問(wèn)：拆遷安置補(bǔ)償糾紛類(lèi)行政裁決的當(dāng)事人是誰(shuí)？
黃鈺文：1. 申請(qǐng)人：是指對(duì)“三舊”改造拆除重建項(xiàng)目享有開(kāi)發(fā)權(quán)的實(shí)施主體或?qū)?xiàng)目更新范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)享有權(quán)益的公民、法人或其他組織。
2. 被申請(qǐng)人：應(yīng)當(dāng)為與房屋搬遷補(bǔ)償安置糾紛相關(guān)的自然人、法人或其他組織。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)有 2 個(gè)以上所有權(quán)人的，全體共有人為共同被申請(qǐng)人，部分共有人明確表示放棄有關(guān)實(shí)體權(quán)利的除外。
3. 第三人：對(duì)項(xiàng)目更新范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)的公民、法人或其他組織提出裁決申請(qǐng)的，實(shí)施主體為被申請(qǐng)人，補(bǔ)償方案編制單位為第三人；實(shí)施主體提出裁決申請(qǐng)的，房屋所有權(quán)為多人共有的，被拆遷房屋中不同意搬遷的所有權(quán)人為被申請(qǐng)人，其他同意搬遷的共有人為第三人。
記者問(wèn)：行政裁決的主要法律及文件依據(jù)是什么？
黃鈺文：1.《中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)<關(guān)于健全行政裁決制度加強(qiáng)行政裁決工作的意見(jiàn)>的通知》
2.《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》
3.《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》
4.《珠海市香洲區(qū)三舊改造拆除重建項(xiàng)目行政裁決暫行辦法》
記者問(wèn)：行政裁決的審理時(shí)限為多久？
黃鈺文：根據(jù)《裁決暫行辦法》第二十二條之規(guī)定，行政裁決應(yīng)當(dāng)在受理裁決申請(qǐng)之日起90日作出；若案件情況復(fù)雜，不能在規(guī)定期限內(nèi)作出行政裁決決定的，經(jīng)行政裁決機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)30日。
記者問(wèn)：行政裁決結(jié)果的效力如何？
黃鈺文：《珠海市香洲區(qū)三舊改造拆除重建項(xiàng)目行政裁決暫行辦法》第二十一條、第二十八條規(guī)定，若當(dāng)事人怠于行使自己的權(quán)利，既不對(duì)行政裁決申請(qǐng)行政復(fù)議也不對(duì)此提起行政訴訟，也不履行行政裁決所確定之義務(wù)，行政裁決機(jī)關(guān)在行政復(fù)議期限及行政訴訟屆滿后有權(quán)向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行、人民法院受理后將裁定由香洲區(qū)人民政府組織實(shí)施強(qiáng)制拆除。
記者問(wèn)：行政裁決過(guò)程中，當(dāng)事人享有哪些權(quán)利？
黃鈺文：1. 陳述辯論權(quán)。陳述權(quán)就是有權(quán)陳述自己的觀點(diǎn)和主張。申辯權(quán)是申述理由、加以辯解的權(quán)利
2. 申請(qǐng)回避權(quán)。在訴訟中，當(dāng)事人認(rèn)為審判人員、書(shū)記員、翻譯人員、鑒定人員或勘驗(yàn)人與本案有利害關(guān)系或者有其他關(guān)系可能影響公正審判的，有權(quán)申請(qǐng)審判人員回避。
3. 委托代理人的權(quán)利。委托代理人是指按照被代理人的委托行使代理權(quán)的人。
4. 申請(qǐng)調(diào)解權(quán)。當(dāng)事人有權(quán)向人民調(diào)解組織提交要求調(diào)解其糾紛。
5. 收集、提供證據(jù)權(quán)
6. 和解權(quán)
7. 異議權(quán)
8. 復(fù)議權(quán)、起訴權(quán)。復(fù)議權(quán)是對(duì)裁定不滿的提出申訴的權(quán)利。起訴權(quán)是指公民為解決爭(zhēng)議進(jìn)行訴訟活動(dòng)，要求國(guó)家司法機(jī)關(guān)予以保護(hù)和救濟(jì)的權(quán)利。
9. 獲得補(bǔ)償權(quán)
記者問(wèn)：行政裁決過(guò)程中，當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)哪些義務(wù)？
黃鈺文：1. 及時(shí)提交證據(jù)資料并進(jìn)行答辯
民事?tīng)?zhēng)議當(dāng)事人在收到裁決受理通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)提交答辯書(shū)及有關(guān)證據(jù)材料。答辯在行政裁決程序中極為重要，它一方面可以幫助對(duì)方當(dāng)事人了解申請(qǐng)人申請(qǐng)爭(zhēng)議的事實(shí)與理由，以便進(jìn)行辯解，維護(hù)自身的合法權(quán)益；另一方面有利于裁決機(jī)構(gòu)了解真相、查清事實(shí)，作出正確裁決。對(duì)方不答辯的，行政機(jī)關(guān)可徑行裁決。
2.配合調(diào)查
行政裁決機(jī)關(guān)將所有的事實(shí)、證據(jù)材料進(jìn)行綜合分析研究，仍有疑問(wèn)需要調(diào)查的，當(dāng)事人均應(yīng)配合，亦可當(dāng)面陳述案情，相互辯論、質(zhì)證，以查明案情。
3.配合調(diào)解
行政裁決機(jī)關(guān)組織當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，對(duì)提高辦案效率，減少當(dāng)事人的心理對(duì)抗，促進(jìn)團(tuán)結(jié)，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的順利實(shí)現(xiàn)，維護(hù)正常的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)秩序以及進(jìn)行法制宣傳教育均具有十分重要的 現(xiàn)實(shí)意義。因此，當(dāng)事人應(yīng)積極協(xié)商、和解。主動(dòng)履行行政裁決決定裁決生效后，爭(zhēng)議當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自覺(jué)履行，否則由裁決機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
記者問(wèn)：好的感謝蒙律師對(duì)于行政裁決方面的解答，剛剛黃局提到了“對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收”，接下來(lái)有請(qǐng)區(qū)更新局政策法規(guī)室負(fù)責(zé)人薛靜雅聊一聊城市更新項(xiàng)目中，適用于征收的情況。
薛靜雅：《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》規(guī)定，拆建類(lèi)城市更新項(xiàng)目在改造方案批準(zhǔn)3 個(gè)月后， 仍因搬遷談判未完成等原因未能確認(rèn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體，已簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例不低于百分之九十五的可以向項(xiàng)目所在地的區(qū)政府申請(qǐng)調(diào)解，區(qū)政府也可以召集有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解；符合國(guó)有土地上房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收。征收后可協(xié)議出讓予經(jīng)公開(kāi)方式確定的實(shí)施主體。拆建類(lèi)城市更新項(xiàng)目在改造方案批準(zhǔn)兩年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認(rèn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體，符合國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定的，政府可以依法進(jìn)行整體征收。
記者問(wèn)：說(shuō)到征收，請(qǐng)問(wèn)一下薛主任，那么房屋征收補(bǔ)償?shù)姆芍黧w、房屋征收部門(mén)及房屋征收實(shí)施單位又是誰(shuí)？
薛靜雅：珠海市香洲區(qū)人民政府是香洲區(qū)內(nèi)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償法律主體。
珠海市香洲區(qū)城市更新局是香洲區(qū)內(nèi)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收部門(mén)。
珠海市香洲區(qū)屬地鎮(zhèn)街是本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收實(shí)施單位。
記者問(wèn)：舊村改造和政府征收在可補(bǔ)償?shù)拿娣e上有什么差別？
薛靜雅：被征地農(nóng)民每戶最高可認(rèn)定400平方米房屋面積、世居居民每戶最高可認(rèn)定240平方米房屋面積是企業(yè)根據(jù)珠海市城市更新政策給予的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
征收是政府行為，與城市更新中的企業(yè)行為性質(zhì)不同，房屋面積認(rèn)定須嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范性文件及政策執(zhí)行，即：“有合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋，以產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的建筑面積為準(zhǔn)。未經(jīng)登記的建筑，由房屋征收部門(mén)、房屋征收實(shí)施單位組織自然資源、城管執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行認(rèn)定，對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，給予補(bǔ)償。對(duì)認(rèn)定為違法建筑或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償”。
記者問(wèn)：征收的補(bǔ)償方式是什么？
薛靜雅：1、征收住宅房屋：被征收人可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式獲得補(bǔ)償。
2、征收青苗、地上附著物、未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)性建筑物或構(gòu)筑物等：給予貨幣補(bǔ)償。
記者問(wèn)：征收房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么？
薛靜雅：我區(qū)未確定統(tǒng)一征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)項(xiàng)目均需單獨(dú)做征收補(bǔ)償方案，下面以東橋零星征收項(xiàng)目為例
1、選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的
(1)安置房?jī)?yōu)先考慮2000年-2010年期間建成、位于以征收范圍為中心、半徑 3公里覆蓋區(qū)域內(nèi)的小區(qū)。
(2)被征收人具體補(bǔ)償面積按照被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的建筑面積或者房屋認(rèn)定合法建筑面積乘以1.1補(bǔ)償系數(shù)計(jì)算。
(3)被征收人選擇多套安置房的，以面積最小一套為最后一套，最后一套房屋應(yīng)在房源信息中選擇與剩余應(yīng)補(bǔ)償面積最接近的安置房。安置房總面積大于應(yīng)補(bǔ)償總面積，超出部分在補(bǔ)償總面積5%以?xún)?nèi)（含5%）的，超出部分按照4000元/平方米向房屋征收部門(mén)繳納建筑成本；超過(guò)5%的部分，按照安置時(shí)該安置房屋市場(chǎng)售價(jià)向房屋征收部門(mén)繳納面積差價(jià)。如被征收人選擇的安置房屋總建筑面積小于應(yīng)補(bǔ)償建筑面積，不足部分按照被征收房屋對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值確定貨幣補(bǔ)償，由房屋征收部門(mén)將補(bǔ)償款支付給被征收人。
2、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?/p>
被征收住宅房屋的補(bǔ)償按照房屋合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的建筑面積或者房屋認(rèn)定建筑面積，乘以被征收房屋的評(píng)估價(jià)單價(jià)，按 1:1.1系數(shù)計(jì)算補(bǔ)償金額。
3、選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的
按照前述第1、2點(diǎn)的規(guī)定確定相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
記者問(wèn)：那么政府要如何實(shí)施對(duì)城市更新的監(jiān)管呢？
薛靜雅：關(guān)于監(jiān)管主體及方式。辦法明確，區(qū)政府（管委會(huì)）或區(qū)城市更新主管部門(mén)必須與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，且項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議須作為土地出讓合同附件，由區(qū)政府（管委會(huì)）組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。
關(guān)于監(jiān)管重點(diǎn)。辦法明確重點(diǎn)對(duì)補(bǔ)公項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地及搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議履行進(jìn)行相應(yīng)監(jiān)管。對(duì)于補(bǔ)公項(xiàng)目，要求納入項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，優(yōu)先安排建設(shè)，與城市更新項(xiàng)目同步實(shí)施。對(duì)于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，要求對(duì)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入實(shí)施監(jiān)管，并對(duì)于享受市政府鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)政策的更新項(xiàng)目，實(shí)施完成后實(shí)際進(jìn)駐的產(chǎn)業(yè)經(jīng)認(rèn)定不屬于市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，予以責(zé)令改正。對(duì)于涉及搬遷補(bǔ)償安置的，要求按照規(guī)定內(nèi)容簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并報(bào)屬地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。
關(guān)于時(shí)限進(jìn)度監(jiān)管。辦法明確三方面時(shí)限進(jìn)度要求，一是在改造方案批復(fù)文件印發(fā)之日起三個(gè)月內(nèi)取得項(xiàng)目實(shí)施主體核準(zhǔn)文件，并簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議。二是城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體需在改造方案批復(fù)文件有效期內(nèi)簽訂土地出讓協(xié)議。改造方案批復(fù)文件有效期為兩年。申請(qǐng)續(xù)期的，可給予續(xù)期一次，且續(xù)期不超過(guò)一年。三是需在土地出讓協(xié)議約定的開(kāi)工時(shí)間內(nèi)開(kāi)工。對(duì)未達(dá)到上述時(shí)限進(jìn)度要求的，辦法提出了相應(yīng)懲處措施，包括撤銷(xiāo)改造方案批復(fù)文件和申報(bào)主體、實(shí)施主體資格認(rèn)定文件，取消享受城市更新優(yōu)惠政策，調(diào)整出城市更新年度計(jì)劃等。被撤銷(xiāo)規(guī)劃條件和城市更新優(yōu)惠政策的用地，區(qū)城市更新主管部門(mén)在批準(zhǔn)撤銷(xiāo)文件印發(fā)之日起五年內(nèi)不再受理該用地城市更新各申請(qǐng)事項(xiàng)。
記者問(wèn)：城市更新活動(dòng)中的違法違規(guī)行為會(huì)面臨哪些懲處呢？
薛靜雅：關(guān)于違法違規(guī)情形。主要包括有關(guān)單位和個(gè)人在開(kāi)展城市更新意愿的調(diào)查和征集、土地及建筑物數(shù)據(jù)提供和核查、城市更新計(jì)劃或規(guī)劃編制與審查、審批、實(shí)施主體確認(rèn)申請(qǐng)與核準(zhǔn)等各項(xiàng)城市更新活動(dòng)中，出現(xiàn)的欺詐、脅迫、虛構(gòu)事實(shí)、侵害個(gè)人隱私、泄漏商業(yè)秘密、偽造或者變?cè)煳募⑸⒉继摷傩畔?、行賄、違反相關(guān)法律、法規(guī)等行為。
關(guān)于懲處措施。相關(guān)部門(mén)責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其參與城市更新活動(dòng)的資格；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理；違反相關(guān)法律、法規(guī)的，依法追究法律責(zé)任。
記者：好的，感謝薛主任對(duì)于征收知識(shí)的科普，也十分感謝各位的到來(lái)，為我們?cè)敿?xì)講解和宣傳了《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步的加深了我們對(duì)于城市更新的認(rèn)識(shí)。政府從最初解決城市化發(fā)展面臨的單一問(wèn)題，到今天城區(qū)面臨的有機(jī)更新、產(chǎn)城善治等復(fù)雜問(wèn)題，政府的身份角色會(huì)越來(lái)越淡化。城市發(fā)展的主題詞也將從經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)到產(chǎn)業(yè)升級(jí)、再到全面發(fā)展公共空間、民生改善、城市功能、文化傳承、環(huán)境提升。與其說(shuō)是城市更新的話題被推成為時(shí)代的風(fēng)口，不如說(shuō)人民的利益被放到了越來(lái)越重要的位置，一切的發(fā)展都是為了人民的美好幸福生活，人民的城市終會(huì)為人民帶來(lái)更好的常態(tài)化城市更新可持續(xù)路徑。
粵公網(wǎng)安備 44040202000003號(hào)