2025年3月5日-3月21日，區(qū)住建局黨組成員湯向陽(yáng)同志帶隊(duì)區(qū)物業(yè)辦，赴香洲區(qū)各鎮(zhèn)街及行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，覆蓋南屏、拱北、梅華、前山、翠香、香灣、吉大、獅山、灣仔、鳳山等10個(gè)鎮(zhèn)街，重點(diǎn)圍繞無(wú)物業(yè)小區(qū)管理全覆蓋、共有收益監(jiān)管、物業(yè)糾紛調(diào)解、老舊小區(qū)改造等議題進(jìn)行指導(dǎo)交流，累計(jì)召開(kāi)座談會(huì)12場(chǎng)，檢查物業(yè)小區(qū)24個(gè)，協(xié)調(diào)解決矛盾糾紛20余起，謀劃2025年物業(yè)管理重點(diǎn)工作。
一、無(wú)物業(yè)小區(qū)管理鞏固提升
2024年來(lái)，香洲區(qū)聚焦無(wú)物業(yè)小區(qū)治理難題，通過(guò)黨建引領(lǐng)、制度創(chuàng)新、分類(lèi)施策，推動(dòng)478個(gè)無(wú)物業(yè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)管理全覆蓋，探索總結(jié)出“雙委托制”“共享管家”“信托管理”等創(chuàng)新模式，為各鎮(zhèn)街治理無(wú)物業(yè)小區(qū)提供實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和指導(dǎo)。2025年，區(qū)物業(yè)辦將繼續(xù)挖掘各鎮(zhèn)街、各物業(yè)公司優(yōu)秀典型和經(jīng)驗(yàn)做法，準(zhǔn)確提煉總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，印制《香洲區(qū)物業(yè)管理典型案例》，加大宣傳力度，形成香洲亮點(diǎn)。各鎮(zhèn)街繼續(xù)鞏固“全覆蓋”工作成果，持續(xù)培育業(yè)主自治意識(shí)，逐步提升管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)防“有管理”向“無(wú)管理”反彈。
二、強(qiáng)化小區(qū)共有收益專(zhuān)項(xiàng)治理
共有收益是近年來(lái)業(yè)主、物業(yè)之間沖突高頻詞。因法律不完善，香洲區(qū)多數(shù)老舊小區(qū)共有收益分配未經(jīng)合同約定，物業(yè)公司潛移默化收取共有收益補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)不足，但由于物業(yè)公司財(cái)務(wù)公示不透明，業(yè)主對(duì)此積蓄不滿(mǎn)。交流中，區(qū)物業(yè)辦明確利用住宅小區(qū)業(yè)主專(zhuān)有部分以外共有部分用于生產(chǎn)、管理、租賃等獲取的收入，扣除法定稅收、能耗、人工管理成本等合理成本后，獲得收益歸全體業(yè)主所有。2025年重點(diǎn)指導(dǎo)各鎮(zhèn)街完成各住宅小區(qū)共有收益專(zhuān)戶(hù)設(shè)立，按照“住建牽頭、屬地負(fù)責(zé)、精準(zhǔn)施策、全面推開(kāi)”的工作思路，推動(dòng)共有收益資金透明化管理，下半年對(duì)未依法設(shè)立專(zhuān)戶(hù)的將進(jìn)行行政處罰，震懾糾治行業(yè)亂象及違法行為。
三、物業(yè)管理重大矛盾糾紛化解
物業(yè)管理工作涉及業(yè)主群體眾多、法律關(guān)系復(fù)雜、利益沖突尖銳，各鎮(zhèn)街都存在一些棘手的物業(yè)管理難題，新舊矛盾不斷交織爆發(fā)，面臨較大的物業(yè)管理矛盾糾紛維穩(wěn)壓力。交流中，區(qū)物業(yè)辦對(duì)南屏鎮(zhèn)天朗海峰物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)糾紛、洪灣河畔前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)、吉大街道海灣花園30年共有收益追討、前山街道時(shí)代廊橋業(yè)委會(huì)選舉、拱北街道金莎公館持續(xù)大量投訴、灣仔街道鴻景花園業(yè)主爭(zhēng)權(quán)、香灣街道華南名宇物業(yè)合同糾 紛、獅山街道光明街引進(jìn)物業(yè)矛盾、鳳山街道長(zhǎng)沙新苑村集體公司爭(zhēng)奪土地權(quán)益等，進(jìn)行了逐一研討、政策解讀、法律分析、指導(dǎo)對(duì)策。綜合分析，物業(yè)管理領(lǐng)域糾紛不僅僅簡(jiǎn)單民事矛盾，往往涉及紅線規(guī)劃、小區(qū)改造、房屋質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、垃圾分類(lèi)、消防設(shè)施、停車(chē)需求等多方面因素，需要納入社區(qū)治理范疇，部門(mén)合力，綜合施策。
四、香洲區(qū)典型案例與經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
交流中，繼續(xù)對(duì)各鎮(zhèn)街優(yōu)秀治理案例進(jìn)行了總結(jié)交流。充分肯定了：香灣街道前進(jìn)一街至四街“雙委托制”模式，通過(guò)政府委托管理公共區(qū)域（環(huán)衛(wèi)、綠化），業(yè)主委托管理樓棟內(nèi)部（保安、保潔），利用公共停車(chē)場(chǎng)收益補(bǔ)充物業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域化連片管理；翠香街道福寧社區(qū)“共享管家”模式，將檸溪花園、康興大廈等3個(gè)小區(qū)與周邊物業(yè)小區(qū)結(jié)對(duì)，“點(diǎn)菜”購(gòu)買(mǎi)保安、保潔、維修等服務(wù)，成立黨支部領(lǐng)導(dǎo)下的共管組織，制定《共享服務(wù)協(xié)議》，管理成本下降40%，業(yè)主繳費(fèi)率超90%；獅山街道也正積極推進(jìn)“社區(qū)引領(lǐng)”“樓棟長(zhǎng)制”等促進(jìn)零散獨(dú)棟實(shí)現(xiàn)管理工作，摸索符合自身實(shí)際，因地制宜的基層治理方案。
通過(guò)一個(gè)月的走訪交流，區(qū)物業(yè)管理工作上下統(tǒng)一思想，積極落實(shí)區(qū)委、區(qū)政府決策部署，融入“百千萬(wàn)工程”，推廣“香洲優(yōu)秀管理”模式，培強(qiáng)基層物業(yè)專(zhuān)干素質(zhì)，激發(fā)業(yè)主主人翁意識(shí)，扶持優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，共同推動(dòng)社區(qū)治理提質(zhì)升級(jí)。
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